和田一人著『儲かる不動産投資の教科書 買うべき物件、買ってはいけない物件』
今日は書籍紹介です。和田一人著『儲かる不動産投資の教科書 買うべき物件、買ってはいけない物件』を読みました。
和田一人著『儲かる不動産投資の教科書 買うべき物件、買ってはいけない物件』を読みました。
和田一人氏とは
和田一人氏は、実際に不動産投資会社で働いていた、所謂、不動産投資のプロです。今まで、1万件もの不動産の評価を行ってきており、プロから見た不動産投資の視点ということで本書内で、不動産投資に対する考え方を示してくれています。
本書の構成
本書は4章構成になっています。
第1章では、和田氏の今までの経歴紹介も兼ねた不動産投資全般の紹介。
第2章では、「地方と都心」など、どちらが儲かるのか？という投資初心者が抱く疑問に対して、筆者が答えていきます。色々な本を読んできたので、それなりに不動産投資については理解を深めるているつもりでしたが、新しい視点も得られますので、非常に参考になりました。
第3章では、不動産投資のプロとしての筆者が、不動産投資を行う際に、参考にしている、指標について解説しています。賃料単価など、他の本ではあまり目にしたことのない指標が出てきます。
第4章では、本書の肝である、「資産の再現性のある不動産」について、それがどういうものであるかの説明をしてくれています。不動産の出口戦略について、非常に重要な視点を得ることができます。
本書の内容で参考になったこと
この本の一番の特徴としては、出口戦略の大切さを繰り返し説いている部分にあります。私が読んできた本の多くは、不動産投資法の入口についての解説をしており、おまけ程度に出口戦略について書いている程度でしたが、この本は、出口戦略の重要性に軸足を置いて書かれており、非常に参考になりました。
「資産の再現性」のある物件を購入する
本書では、一貫して資産の再現性のある物件に投資することの重要性を説いています。 資産の再現性とはつまり、「新築でそこに建物を建てた場合に売れるか？」という視点です。新築で建物を建てた場合を想定し、その利回りで購入してくれる人がいるのかを検討する必要があるということです。
資源の再現性を考える上で、本書では土地の価値が高い物件の方が、資源の再現性が高く、土地の価値の高い物件を購入するべきと言われており、それを見分ける指標として賃料単価が使われています。
つまり、賃料単価が高い物件の方が有利になるということですが、同じ賃料収入を得るためには、賃料単価が高い物件の方が、物件の規模は小さく少ない投資額で物件を立て替えることができるので、新築で建物を建て場合の利回りが向上するということですね。また、賃料単価の高い物件は経費率も低くなりますので、経営リスクを下げることもでき、良いことづくめということです。
また、資源の再現性ということで考えると、区分マンションは再現性がありませんので、本書の投資の考え方は外れます。
利回りの検討においても出口も含めた戦略を
上に述べた通り、本書内では、出口戦略の重要性について述べられており、不動産投資における利回りを考える際にも、表面利回りだけにとどまらず、不動産の取得から売却までを考慮した「究極の真の利回り」で検討すべきということが述べられています。
つまり、先々に売却する場合に、どの程度の価値が見込めるのかをリサーチしておく必要があるということですね。
先日セミナーに参加させて頂いた先輩大家さんのストレージ大家ひらさんのセミナーでも、売却して初めて不動産の利益が確定するということで、この視点は持たれていましたので、非常に重要な論点として、今後の物件選びにでは考えていきたいです。
「簿価＞売却価格＞ローン残高＋自己資金」はバラ色の状況？
ローン残高が減るスピードと簿価が減るスピードは異なっており、土地比率が高い物件を購入した場合、簿価が多く残る可能性が高いので、見出しのような状況が発生する可能性があがります。
この状況になった場合、会計上は赤字のため、税金を納める必要がなくなるが、現実には黒字のキャッシュフローが発生しているので、キャッシュフローに注目した場合には、バラ色の状況となる訳ですね。
しかし、簿価以下で売却するということで、会計上は赤字になり、銀行評価が悪くなる可能性があるので、その点は注意する必要があります。
本書で得られた知識のメモ書き・・・
・個人投資家はプロと違って時間軸が長い。物件を所有している間に、賃料収入でローン返済は進み、物件価格が下落しても、利益を出すことができる可能性は高い。
・時間を味方につければ、損はしにくい。つまり、大事なのは、購入した不動産が資産であるかどうかということである。
・経費を見積もる際、経費率を一律で考えてはいけない。地方物件は、賃料単価が安いので、その分賃料収入に対する経費率も上がる。この点も考慮して、収益シミュレーションをする。
・最後にはキャピタルゲインを得ることを念頭に置き、インカムゲイン重視の戦略を目指す。
・築20年前後の大規模修繕の、必要が出てくるので、修繕履歴については把握しておくべき。
最後に
今日は、不動産投資の書籍紹介をさせて頂きました。本書では不動産の出口戦略に着目して書かれており、不動産投資の出口戦略を考える上で、非常に新しい視点を得ることができたので、これからの物件探しに生かしていきたいと思います。
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