不動産投資初心者がとるべき現実的な手法を提示してくれる良書です。岡本公男著『元手100万円から！気軽で手ごろなマンション投資で年800万円稼ぐ方法』を読みました。

不動産投資の魅力は、サラリーマンであることの信用力を生かして、ローンを借り入れることで、少ない元手でも数千万レベルの不動産を購入して事業を始められることです。しかし、そうとわかっていても、投資初心者が数千万レベルの物件の選択から、リフォーム、その後の管理までいきなりやるのはリスクも高いですし、なかなか購入に踏み切れないですよね！？

本書では、不動産投資初心者もですが、上記のように不動産投資の知識は十分あるものの最初の物件を買えない！という人向けにも、少ないリスクで不動産投資を進めていく方法を提案しています。

具体的な手法としは、「最初は中古の区分マンションを数戸購入し、不動産投資に慣れてきたら、一棟物への投資に移行していく。」という、非常にシンプルなものです。私も不動産投資に魅力を感じ始めているものの、最初から大きな金額を投資する事には抵抗感がありましたので、本書の内容には非常に納得感がありました。

また、本書で提案されている、中古区分マンションへの投資について、自分なりの解釈を以下に書いておきます。

中古区分マンションのメリット・デメリット

不動産投資を行うならば、一棟物の方が効率的に資産を積み上げられると、岡本氏も考えているようですが、入居付けがしやすい首都圏で購入しようと思ったら、数千万レベルの借入れが必要になり、まだ自分が不動産投資に向いているのかわからない初心者には荷が重いですよね。それに、一棟物の場合、各部屋だけでなく建物全体の管理も自分の判断で進めていく必要があり、不動産に慣れていない初心者には考えるべき事項が多すぎる気がします。

それに比べて、中古区分マンションの場合は、一部屋を購入するだけですので、初期の投資額は抑えることができますし、大都市近辺の区分マンションならば、同じような部屋が何個も売りや賃貸に出ているので、相場観を掴みやすく、高値掴みしてしまうリスクも抑えることができます。

また、共有部分の管理についても、既に決まっている管理会社が確実に実行してくれますので、そこまで気を遣う必要もありませんので、部屋のリフォームや管理に集中できますので、投資額のリスクや管理の手間を一棟物より抑えることができますので、不動産初心者には向いていると考えられます。

しかし、当然デメリットもあって、資産積み上げの効率は悪いです。不動産購入には、物件の選定から金融機関との交渉、その後の管理会社、リフォーム会社との折衝など非常に多くのステップがありますが、区分マンションと一棟物で、そこまでやるべきステップが変わる訳ではありません。それなのに、同じ労力を割いて取得できる部屋の数が区分マンションでは一戸しかありませんので、当然効率は悪いですよね。

また、もう一点のデメリットとしては、金融機関の信用が低下する可能性があるということです。特に、大都市圏の場合、不動産購入価格が上がっている可能性が高く、実際の購入価格より銀行の担保評価額の方が低いという可能性が考えられます。そのため、バランスシートの見栄えは良くありませんので、買い進めていくうちに銀行の融資が借りづらくなる可能性が考えられます。

上記のようにデメリットもありますので、数戸の中古区分マンションを購入して不動産投資に慣れてきたあとは、一棟物へと移行し投資効率を上げる必要があるようです。