不動産投資の自主管理の苦労がわかります。加藤ひろゆき著『ボロ物件で高利回り 激安アパート経営』を読みました。
今日は書籍紹介になります。加藤ひろゆき著『ボロ物件で高利回り 激安アパート経営』を読みました。不動産投資の自主管理について、生々しい話を知ることができました。
- 加藤ひろゆき著『ボロ物件で高利回り 激安アパート経営』を読みました。
- 高利回りの激安物件を鬼のような指値で購入
- 自主管理の苦労話
- 著者の経歴がとにかく凄いです。
- その他、役に立ちそうな知識のメモ書き
- 最後に
- 関連記事
加藤ひろゆき著『ボロ物件で高利回り 激安アパート経営』を読みました。
現在、不動産投資の勉強を進めております。今回はこちらの本を読みました。
本書で主に書かれることは、そのタイトルの通り、「如何に激安の高利回り物件を買うか」ということと、「自主管理での工夫」です。
私自身の頭の整理を兼ねて、簡単に本書の内容の紹介をさせて頂きます。
高利回りの激安物件を鬼のような指値で購入
本書で提唱している戦略はタイトルの通り、「ボロ物件を超高利回りの激安価格で仕入れて経営する」という方法です。本書の前半では主にこちらの戦略を実現するための加藤氏の工夫が書かれています。
激安ボロ物件を購入する
「不動産は物件の物理的な構造よりも、金銭的な構造に着目して、キャッシュフローとシステムを買っている。」という考え方が著書の考え方です。激安ボロ物件は、リスクがある分必然的に利回りが高くなるので、キャッシュフローシステムとして、非常に優秀で、これを如何に見極めて経営していくのかが本書の内容の中心になります。
ボロ物件というとリスクが高いように感じますが、著者は北海道内でそこまで立地条件も良くない激安不動産を購入しているようですが、うまく経営をしており満室に近い状態を維持しているようです。
鬼のような指値
不動産を購入する際に、もともと安い物件に非常に安い指値を入れることを加藤氏は「鬼のような指値」と読んでます。当然どんな物件でも「鬼のような指値」を入れるわけではなく、売主や不動産の状態について、よく調べたうえで指値を入れます。
また、指値の考え方として、自分の実現したいキャッシュフローシステムになるような、指値を入れて、自分の希望に合わせたキャッシュフローシステムを作り出すという考え方もあります。
売主から却下される可能性が高いですが、そこは妥協せずにいい物件を購入できるまで、粘り強くやっていくということが必要なようですね。
基本的には、現金決済
また、不動産投資本ではローンを利用することを進める本が多い中、基本的に全て現金決済をしているようです。
激安物件を購入しているからこそ、実現できる戦略でもありますが、現金決済の方が当然ローンの契約がいらない分、話が早く進みますし、金利がかからないのでキャッシュが溜まりやすくなるということです。
ターゲット物件
本書でターゲットとする物件は、「500万円から1,000万円以下の売却価格で表面利回り20%以上の物件」とされています。また当然ですが、できれば購入時に満室に近い状態が望ましいです。
500万円以下の物件ですと、絶対的な家賃が低いわりに、リフォームにはそれなりにお金が価格ので、キャッシュフローが良くないようです。
ちなみに、本書で実際に加藤氏が購入している物件は、表面利回りで基本的には30%以上、中には100%や200%などという、とんでもない利回りを実現している物件もあるようです。100%を超える物件は、50万円以下の戸建てのようですが、それでもすごいですね。
自主管理の苦労話
本書の内容のもう一つの特徴として、「基本的に自主管理をしている」ということが挙げられます。本書の後半では、自主管理を行う中での加藤氏の苦労話や実際に行っている工夫について語られています。
加藤氏や塗装や清掃などリフォームについても自分でできるところは、自分でやっており、かなりの時間をかけているようです。
入居者に協力してもらって管理を進めている話や、家賃滞納者への対応の苦労話など、生々しい話が色々と書いてありますので、自主管理を考えている人は一度読んでみると非常に参考になると思います。
本書内で自主管理をすることで、「入居者と会うと、市場動向がわかる。」という記述があり、一理あるなと思いましたが、サラリーマンを続けながら日々これだけの管理をするということは、現状では無理かなと思いまっていましました。それでも、当然コストはかかりますが、管理会社を利用してアウトソーシングできるのが不動産投資のいいところでもありますよね。
著者の経歴がとにかく凄いです。
本書を読み始めるとすぐに加藤氏のプロフィールが紹介されているのですが、常人離れしたすごい経歴を歩んでいます（笑）こちらが面白く、一気に引き寄せられてしまいますね。
簡単に紹介すると、新卒で入社した会社を3年程度で辞め渡米し、ハリウッド俳優を目指して活動。実際にCMや映画にも出演したようで、本書内ではマドンナと共演した際のやりとりの様子なんかも書かれています。そして、仕事が減り苦しくなったところで帰国し、日本でサラリーマンをやりながら不動産投資で成功し、今はセミリタイアを達成しているという経歴です。
また、不動産は芸術作品だと考えている、という記述もあり、不動産投資を心底楽しんでいる様子が伝わってきます。
その他、役に立ちそうな知識のメモ書き
わたしの備忘録として、役に立ちそうな内容のメモ書きです。
・水回りのチェックは入念に。水回りのリフォームは金がかかる。床下を見るべし。
・交渉の際には、事前に利回りを計算してお黄、指値の準備をしておく。
・「いい物件があれば、すぐに買います。」という言葉を不動産会社の営業には伝えておく。
・営業マンと一緒に物件調査に行くと断りにくいので、まず自分の目で見にいってみる。
・ 物件を買う感覚は半年は空ける。不動産取得税、物件の稼働を確認するため。
・リフォームはできるだけ安く、必要な部分を。リフォーム代の基準は、家賃の6か月分。
・光の演出。ブレーカーを挙げたら光がつくようにしておく。
・家賃は現場の不動産営業マンに相談してみる
・家賃はやや高めから募集する。管理費を上手く使って、ネットの検索で引っかかりやすい家賃に調整する方法も有効。
最後に
今回は主に、激安物件の経営に視点を当てた本を紹介させて頂きました。不動産投資の投資先には色々な種類があり、それぞれに良さがあるようですので、引き続き、色々な視点の本を読んで行きたいと思います。
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こちらの本は図書館で借りて利用しました。
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