【書籍紹介】石原博光著『まずは、アパート一棟買いなさい！資金300万円から家賃年収1,000万円を生み出す極意』を読みました。
今日は書籍紹介です。石原博光著『まずは、アパート一棟買いなさい！資金300万円から家賃年収1,000万円を生み出す極意』を読みました。
『まずは、アパート一棟買いなさい！資金300万円から家賃年収1,000万円を生み出す極意』を読みました。
不動産投資の参考に、「あすなろLIFE」というブログを拝見させて頂いています。その中で不動産投資初心者への推奨書籍として本書が紹介されていましたので、読んでみました。
石原 博光 SBクリエイティブ 2016-02-27
本書の戦略は高利回り物件への投資戦略
先日紹介した以下の本と同じで、基本的には高利回りの築古格安物件を購入していく戦略になります。
加藤氏の戦略と違う点としては、本書は本業のある方向けに書かれているため、できるだけ管理会社に管理を任せる方法を勧めています。私としても、サラリーマンをしながらの投資になりますので、非常に参考になりました。
高利回りの物件として狙っているのは、「地方の一棟アパート」か、「都心の築古アパート」です。地方物件は立地のリスク、都心の築古物件は建物としてのリスクがあるため、安く売りに出されているわけですね。
持たざる者の戦略
よく投資初心者向けの書籍としては、まずは不動産投資を学ぶために区分マンションの投資から始めてみることを、推奨していますが、こちらの本ではその戦略を否定しています。
理由としては、区分マンションは投資効率が低いためです。苦労して不動産を取得しても1部屋だけですので、そこそこ高利回りの部屋を取得しても資金の回収率は低いです。
本書は、読者ターゲットとして、低所得者層に向けて書かれています。書籍の名前の通り、物件購入に際して、諸々の経費を考えたときに自己資金として300万円程度は必要になると著者は考えており、本業からの収入の低い方は、次回投資のための資金を蓄えるためにも、できるだけ効率的な投資先を選ぶべきということです。
具体的には、表面利回り15%、できれば20%以上あるような物件を狙っていくことを進めています。家賃収入1,000万円も20%の利回りならば1,500万円のアパート2棟と2,000万円のアパートで達成できるわけですね。
融資戦略
本書では、金融機関からの融資戦略についても、ある程度詳しく触れてくれています。ボロ物件投資の目的で借りるには、一般的な都市銀行からのローンを難しいということで、日本政策金融公庫や東京スター銀行、スルガ銀行といった比較的、融資を引きやすい金融機関からの借り入れ戦略を記載しています。
私は、まだ不動産投資の本を読み始めてばかりですが、本格的に始めるためには金融機関の特徴についても、勉強しなければ行けないようです。不動産投資は本当に学ぶべきことが多いですね！
木造物件の良さ
本書では投資先として、木造物件を勧めています。
都心の築古物件というと、基本的には木造住宅になってしまうということもありますが、築古でも補修や修繕の自由がかなり効いたり、物件としての評価が低いために固定資産税がRC物件などに比べて安いというように、持たざる投資家の取る戦略としては非常にいいようです。
私が引っ越し先を探す場合、災害に対する不安や、古臭いというイメージから木造住宅は候補から外してしまいますので、木造物件への投資はまだ若干抵抗感があります。現地調査などを繰り返す中で、木造でもしっかりと入居者を獲得できそうだと思えたら投資をしたいと思います。
その他、役に立ちそうな知識のメモ
・現地調査では、売主の事情を出来るだけ探る。
・リフォーム代や修繕費も購入価格に上乗せして考えておく。
・木造アパートは固定資産税が安い。リフォーム費も木造の方が安い。
・ 都心のアパートは地価は高くても面積は狭いために、固定資産税がそれほどかからない。
・イールドギャップとは、表面利回りから金利を引いた利回り。
・普通の利回りの物件を高利回りで買うのがミソ。掲載されてから長く立っている物件を値引きのチャンスがあるかも・・・？
・ HOMESでは賃貸需要ヒートマップで、地域の空室率や家賃相場が閲覧できる
・保険料も購入費用として考えておく。初期費用として、10万円程度？
・管理会社は普通は、前の会社からの引継ぎ。管理のしやすさも考慮して、できるだけ地元の不動産会社に任せた方がいい。
・管理費の相場は、月額家賃の5%程度。満室時の家賃か実際の家賃かもポイント。
・管理会社によっては、工務店と提携しており、大家が直接リフォームできないところもある。とはいえ一番重要なのは入居付けの強さ。インターネットに対応しちる。募集のホウボウは確認する。
・リフォームはマイナスを消すことが先決。外壁塗装は50万～100万くらいが相場？
・家賃保証会社。家賃50%の掛け金で、2年程度の保証。滞納や夜逃げの取りはぐれを保証してくれる。
最後に
やはり、投資効率を高めるにはそれなりにリスクを取る必要はありそうです。最近読んだ本の影響で、気持ちは一棟アパート投資へと傾いてきています。
しかし、まだまだ色々な立場の書籍を読んで勉強したいですし、金融機関の特徴の把握など、まだまだ勉強することは多そうです。
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