【書籍紹介】大澤茂雄著『図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本』を読みました。不動産を扱う上で知っておくべき、基礎知識の補填に最適です。
本日は書籍紹介です。『図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本』を読みました。不動産投資本からでは得られない、不動産に関する基礎知識を補うのに最適です。
- 大澤茂雄著『図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本』を読みました。
- 本書から学んだ不動産を扱う上で抑えるべき言葉の定義
- 宅建業者の媒介契約の種類
- その他、役に立ちそうな知識のメモ書き
- 最後に
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大澤茂雄著『図解 いちばんやさしく丁寧に書いた不動産の本』を読みました。
私は最近、不動産投資についての勉強を進めており、不動産投資の本を色々と読み漁っています。しかし、どうしても不動産投資の本だと、不動産投資の手法やテクニック、税金の話などが中心になってしまいます。
不動産投資本に求めている知識としてはそれで十分なのですが、当然不動産を扱う訳ですから、不動産自体に関する基礎知識も身に着けていかなければならないと思っていました。
そんな中、不動産に関する基礎知識を補填するのにちょうど良い本を図書館で見つけましたので、今回紹介させて頂きます。
本書の内容としては、「不動産とは」というところから始まり、それに関わる法規制の情報、不動産会社の役割、不動産投資の基本的な部分まで、幅広く知識を得ることができました。
これからマイホームを買おうと考えている方から、不動産投資を始めようとしているが不動産についての知識が不足していると感じる方まで、不動産に関わる可能性のある方、皆さんに読んで欲しい本となります。
本書から学んだ不動産を扱う上で抑えるべき言葉の定義
本書を読んで、特に不動産に関する言葉の定義について曖昧だった部分を抑えることができましたので、備忘録として簡単にまとめておきます。
建物の構造
・鉄骨造り（S造）・・・鋼材を組み合わせて、骨組みを作る構造。鉄筋コンクリートなどに比べると軽量で、鉄の特性として粘り強さがあるので、地震にも強い。しかし、熱には弱く変形する可能性がある。鋼管内にコンクリートを充填するCFTは、鉄の粘り強さとコンクリートの強度という長所を生かすことができる。
・鉄筋コンクリート造り(RC造)・・・鋼製の棒で枠組みを作り、その周りに型を作ってコンクリートを流し込んで固める製法。鉄筋は、引っ張り力には強いが圧縮力に弱い、コンクリートは圧縮力に強いが引っ張り力に弱い。この、逆の特徴を持つ材料を組み合わせることで、短所を補いあう。木造や鉄骨に比べて、コストがかかる。
・鉄骨鉄筋コンクリート造り（SRC)・・・骨組みとなる鉄骨の周囲に、鉄筋を配置し、その周りに型を作ってコンクリートを流し込む。鉄骨造りの粘り強さと鉄筋コンクリートの強度を合わせている。鉄骨の周りをコンクリートで覆うので耐火性能も高い。部材が多いのでコストが高く、部材が大きくなるのが短所。
地震に対する構造の種類
・耐震構造・・・建物の強度を高め、地震に耐えられるようにすること、
・免震構造・・・建物と地盤の間に免震構造を設置し、建物の揺れ自体を減らすこと。
・制震構造・・・建物内に制震ダンパーを設置し、揺れを制御する。
市街化区域の土地の使われ方
投資情報サイトを見ていると、区分がりますが、どういことか分かりました。
・低層住居専用地域・・・建物の高さ制限がある（10mまたは12m）
第一種・・・基本的に住宅のみに限られる。学校や幼稚園は建築できる。
第二種・・・第一種に加えて小規模な店舗は建設できる。
・中高層住居専用地域・・・高さ制限はない
第一種・・・床面積500㎡以下の店舗や大学や病院も建設できる。
第二種・・・第一種に加えて小規模な事務所や床面積1,500㎡以下の店舗を建設できる。
・住居地域・準住居地域
住宅用地域と商業用地域のクッションとなり、住宅に加えてホテルや旅館、ボーリング場などの建設が可能。
・近隣商業地域と商業地域・・・住宅と商業地域が混在しており、大規模な工場を除けばほとんどのものが建築できる。
・工業系用途地域・・3種類あるが、特に工業専用地域では住宅の建設は不可。
土地の価値は一物四価となっている
・実勢価格・・・実際に取引された価格。時価。国交省の「土地総合情報システム」で調べられる。
・公示価格・・・地価公示法に基づき、国交省が毎年3月に公表。国交省の「土地総合情報ライブラリー」で調べられる。実勢価格とほぼ同水準。
・相続税路線価（路線価）・・・相続税や贈与税の計算のために国税庁が算出。国税庁の路線価サイトで調べられる。実勢価格の80%程度。
・固定資産税評価額・・・固定資産税を課税するための基準価格。各市町村が定めて3年に1度の見直しが行われる。実勢価格の70%程度。
建物の価値の仕組み
中古住宅の価格は耐用年数から算出されることがある。
各構造の耐用年数
・木造・・・22年
・鉄骨造・・・34年
・鉄骨鉄筋コンクリート・・・47年
宅建業者の媒介契約の種類
・一般媒介・・・他の宅建業者にも同様の依頼ができる。自分で見つけた相手方と契約可。その他の規制はなし。
・専任媒介・・・ 他の宅建業者に同様の依頼はできない。自分で見つけた相手方との契約は可。有効期間3ヶ月。2週間に1回の業務報告。指定流通機構（レインズ）への登録義務。
・専属専任媒介・・・他の宅建業者に同様の依頼はできない。自分で見つけた相手方との契約も不可。有効期間3ヶ月。1週間に1回の業務報告。指定流通機構（レインズ）への登録義務。
※宅建業者のモチベーションは専任契約の方が高いが、依頼者は他の業者に依頼できず不利になるので、依頼主への業務報告が義務付けられている。
その他、役に立ちそうな知識のメモ書き
・市街化区域と市街化調整区域（市街化を抑制する地域）に分けられる。
・農地を宅地化するには許可が必要。
・今後の不動産市場は、首都圏への集中が考えられる。
・国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」で、「土地白書」という不動産に関する統計数値が報告されている。
・物件購入の際の諸費用の目安は、物件価格の10%程度。
・接道義務・・・都市計画区域内では、幅員4m以上の道路に2m以上接している土地でないと、建築できない。
・建ぺい率・・・敷地面積に対する、建築面積の割合。用途地域ごとに上限が定められている。
・容積率・・・建物の各床の床面積を合計した面積の敷地面積に対する割合。建ぺい率同様、用途地域ごとに上限が定められている。
・売買の仲介手数料・・・売買価格×3%+6万円が限度額。
・賃貸の仲介手数料・・・家賃1ヶ月分が上限となる。
最後に
今回は書籍紹介でした。今回紹介させて頂いた本も含めて、最近、不動産投資の本を読み進めており、基本的な知識は身についてきていると感じます。
しかし、まだまだ不動産投資に関する勉強は進めていきたいと思いますので、おすすめの本があれば教えていただけると嬉しいです！
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