【書籍紹介】浅田あつし著『資産10億円催促達成！不動産投資』を読みました。不動産投資を継続するために必要な考え方を勉強できます。
今回は書籍紹介です。浅田あつし著『資産10億円催促達成！不動産投資』を読みました。事業として不動産投資を拡大させるために必要な考え方を学ぶことができました。
浅田あつし著『資産10億円催促達成！不動産投資』を読みました。
図書館で借りることができたので、読みました。
本書は、不動産投資のメリットやデメリットといった基本的な内容から、 実際の不動産購入の際の注意点といった実践的な内容まで網羅した本になります。著書の浅田あつし氏は、起業した会社の事業のひとつとして不動産投資を始めたという経緯もあり、不動産投資を事業として捉えています。
本書においても、事業として不動産投資を拡大させていくために、注意するべきポイントが書かれており、非常に勉強になりました。
本書から学んだこと（備忘録）
減価償却の考え方
不動産投資の見逃せないメリット。減価償却とは、建物の取得にかかった支出を、その資産を使用できる期間にわたって、費用として按分すること。その振り分けらる期間を耐用年数という。減価しない土地には適用されない。
建物の耐用年数
新築の場合
木造：22年
RC、SRC造：47年
中古の場合
・築年数が耐用年数を超えている場合
耐用年数＝法定耐用年数×20%
・築年数が耐用年数の一部を経過している場合
耐用年数＝（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20%
※小数点以下は切り捨て
不動産投資におけるデッドクロス
会計上の計算における、以下の経費の捉え方の違いから生じる現象です。
・減価償却費は、「実際にお金の動きはないが経費にできる」
・ローン返済金は、「実際にお金が出るのに経費にできない」（返済利息は経費）
ローン返済を、元利均等返済で行っている場合、徐々に返済金に占める元金返済の割合が上がっていきます。そのため、返済期間が長い場合には、いつか減価償却費と元金返済金の額が逆転することになります。この減少が、不動産のデッドクロスです。
デッドクロスが発生すると、実際にはローン返済でキャッシュアウトしているのに、費用として計上できないため、帳簿上は大幅な黒字が出ていることになり、多額の税金を支払わなければならない状況になってしまいます。
耐用年数の短い築古木造アパートなどは、すぐにデッドクロスの状況が訪れる可能性がありますので、よくシミュレーションすることが必要になりそうです。
下記のページで非常に詳しく説明されているので、詳しく知りたい方は参考にしてください。
デッドクロスとは？仕組みと不動産経営の破綻を回避する３つの方法
事業継続のために、「信用毀損」に注意する
金融融資から継続的に融資を受けて不動産投資を継続するためには信用が必要になります。1棟目などは、個人の所得などの属性で融資を受けられる可能性はあるが、継続的に融資を受けるためには、不動産自体の価値を意識する必要があります。
残債が担保価値を下回る「担保割れ」の状況になってしまうことを、信用毀損と言います。
そのためには、金融機関が不動産の価値を評価する方法を理解しておく必要があります。以下のページで分かりやすく説明されていますね。
物件の購入に関わる諸費用の目安
合計で物件価格の6~7%が諸費用としてかかると言われています。こちらのページに同様の内容がまとめられていますね。
簡単！不動産・住宅購入の諸費用・経費 概算シミュレーションと解説 | 不動産のことなら「京都不動産NET」にお任せ!
各金融機関の簡単な特徴
・都市銀行（メガバンク）
敷居は高いが、貸付金利は低め。頭金は多めに用意する必要あり。金利は低いので、投資を続ける中で融資を受けられるようにしたい。
・地方銀行
都市銀行に比べて敷居は低いので、初期の頃には主力としたい金融機関。
地方銀行だけあって、エリアの縛りがあるので、どこの金融機関が利用できるか、あらかじめリサーチしておく必要はある。
・ノンバンク
融資の敷居は低く、金利は高め。耐用年数を超えた返済期間の融資も可能。不動産投資初心者でも利用しやすい。
・日本政策金融公庫
融資への敷居や金利は低い。返済期間が最大10年程度と短期間なのが短所。
最後に
今回は、書籍紹介でした。今までは、木造アパートを買っていく戦略を軸に考えていましたが、不動産のデッドクロスや信用毀損という問題もあるということが分かりましたので、改めて投資手法について吟味していきたいと思います。
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