紺野健太郎著『不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則』を読みました。不動産投資は融資から入るべきという新鮮な視点を与えてくれました。
今日は書籍紹介です。紺野健太郎著『不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則』を読みました。少し胡散臭いタイトルの本書ですが、不動産投資は融資から入るべきという新鮮な視点を与えてくれました。
紺野健太郎著『不動産投資で人生を変える! 最速でお金持ちになる絶対法則』を読みました。
地元の図書館で借りて、読ませて頂きました。タイトルが、胡散臭い気もしますが、内容については再現性のある素晴らしい戦略だと思いますし、セミリタイアを目指して不動産投資をしようとしている方には、ぴったりな本だと思います。
紺野 健太郎 ダイヤモンド社 2015-02-14
紺野健太郎氏とは
書籍の紹介に入る前に、著者の紺野健太郎氏を紹介させて頂きます。
本書内でも紹介されていますが、紺野さんは非常に様々な経験をされているようで、高校を中退してから騎手を目指して、オーストラリアで修業を積み、その夢を諦めて帰国してから、仕事を転々として、不動産会社で働きながら不動産のノウハウを学んだようです。
勉強を始めてから数年して、30台前半から一気に不動産を買い進めて、アーリーリタイアを達成し、今は悠々自適な生活を送っているとのことです。
騎手を目指して、オーストラリアに行ってしまうところ等、バイタリティがすごいですね！
そんな紺野さんですが、日本に帰ってからは、サラリーマン兼業投資家として、セミリタイアを目指して勉強を重ねて、実際にセミリタイアを達成されているので、私から見ると追いかけるべき大先輩に当たります。
今では、そのノウハウを共有するコミュニティサイトの運営にも力を入れているようです。こちらの「毎月100万円キャッシュフロー倶楽部」というサイトです。初めてブログを拝見しましたが、非常に参考になりそうな内容が多いですので、教材の一つとして活用したいですね。
キャッシュフロー至上主義
本書の投資戦略は非常にはっきりしていて、キャッシュフローがしっかり出る物件を買いましょうということです。
不動産投資にと一口に行っても色々な種類がありますし、それぞれの目的にあって選択をしていく必要があります。
私のように、アーリーリタイアを目指すものにとっては、仕事を辞めてその収入を不動産から得ようというスキームが一般的ですので、当然、キャッシュフローを得る物件を買うことが重要ですよね。
そのため、本書の内容は私のように、セミリタイアを目指すものには最適でした。
キャッシュフローの基準として、具体的には「毎月の家賃ー毎日の返済額」が、以下の基準以上の物件を購入することを推奨しています。
・借入3,000万円→毎月14万
・借入5,000万円→毎月25万
・仮家1億円→毎月50万円
また、本書内でも言われていますが、セミリタイアだけでなく、不動産投資という観点で見ても、キャッシュフローを増やすことは非常に重要になってきます。
具体的には、第一にキャッシュフローが増えることで取れる戦略が増えます。キャッシュがあれば、戸建て等は現金で購入できる可能性もありますし、ローンの繰り上げ返済もできます。思い切ったリフォームや自己資金を多めに投入して、融資の割合を下げる戦略など、色々な選択肢が広がりますね。
次に、キャッシュを重ねることはリスク分散になります。複数の不動産を持ち、それぞれからキャッシュがあれば、そのうちのどこかで修繕や補修が必要になったとしても、そのダメージを全体の物件からのキャッシュで吸収できるようになるわけです。
融資から始めるべきという新しい視点を与えてくれました
本書の一番の特徴が、物件を購入する前に融資から調べようという視点を与えてくれることでしょう。
サラリーマン投資家が、ある程度キャッシュフローを生んでくれる物件を購入するためには、必ず金融機関からの融資を受ける必要があります。しかし融資というのは、物件や人それぞれの年収や属性に応じて、色々なパターンがあります。
だから、それぞれ、まずは自分がどういった融資を受けられるかを知る必要があります。いくら物件を探して理想的な物件を見つけても、その物件を購入できるだけの融資が下りず、購入できなかったら意味がないですもんね。。。
本書では、年収別に具体的な投資戦略を示してくれていますので、是非読んでみてください。また、自分の属性を把握することも大事ですが、不動産管理会社が、融資付けをしてくれることもありますので、それぞれの管理会社がどういった金融機関に強いのかを把握して、利用するという方法もありますね。
しかし、融資というのは、その時々の景気や市況に影響をうけて日々変わるもののようですので、本書の内容が100%実行できるとは限りません。日々、セミナーや金融機関から最新の情報を取って、融資の状況を把握することは大事になりますね。
私の方針も固まって来ています
もう少し収益のシュミレーション方法を学んだり、自分の融資の属性を把握して具体的な設定する必要はありますが、少しずつ私の投資方針も固まってきました。
地方または都心の一棟モノの高利回り物件を購入し、キャッシュが残ることを第一の優先事項とします。
融資の際はキャッシュフローを重視して、期間が20年以上を目指して受けられる融資を探します。築古では長期の融資を受けるのは難しいので、ノンバンクからの融資となると考えられます。
具体的な数値基準などが設定出来たら、また紹介させて頂きます。
その他メモ
・プロパンガスの新規契約で、給湯器の交換などを節約できる。他のガス会社からの変更で、無償で設備を設置してくれるパターンが多い。
・管理手数料は一般的には家賃の5%。探せば、3%の管理会社も存在する。コストにはこだわる。
最後に
今日は書籍紹介でした。不動産投資の勉強を始めて、段々と知識が溜まって来て、方針が固まってきたのを感じます。これからは、自分の方針に合った知識の補強、具体的なシミュレーションをさらに進めていき、今年度中にはサラリーマン大家に慣れることを目指してます！
紺野 健太郎 ダイヤモンド社 2015-02-14
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